부동산에 대한 세금은 크게 취득세 시 와 보유시 그리고 양도시로 나눌수 있습니다.
오늘은 취득시 내는 세금인 부동산 취득세에 대해 알아 보겠습니다.
1. 부동산 취득세율
취득세는 지방세법에서 과세대상으로 정한 ‘부동산 등’을 취득하는 자에게 부과하는 세금인데, 지방세법 제7조에서 과세대상으로 정한 ‘부동산 등’은 부동산, 차량, 기계장비, 항공기, 선박, 입목, 광업권, 어업권, 양식업권, 골프회원권, 승마회원권, 콘도미니엄 회원권, 종합체육시설 이용회원권, 요트회원권을 의미합니다.
지방세법에서 규정하는 "취득"이란 매매, 교환, 상속, 증여, 기부, 법인에 대한 현물출자, 건축, 개수, 공유수면의 매립, 간척에 의한 토지의 조성 등과 그 밖에 이와 유사한 취득으로서 원시취득, 승계취득 또는 유상ㆍ무상의 모든 취득을 말합니다. 즉 지방세법에서 ‘부동산 등’의 취득으로 보는 경우는 모두 취득세 과세대상이 되는 것입니다.
현재의 지방세법상의 취득세는 종전의 취득에 대한 ‘취득세’와 등록에 대한 ‘등록세’를 합하여 현재 ‘취득세’라는 단일 세목으로 과세하게 된 것입니다.
따라서 현재의 취득세율은 종전의 취득율과 등록세율을 구분하여 판단하면 됩니다.
2. 부동산의 유상 취득
일반 부동산 유상취득의 경우에는 종전의 취득세 2%와 등록세 2%를 합하여 취득세율이 4%가 됩니다. 여기에 종전의 취득세 부분에는 농특세 10%가 부가되어 취득세와 농특세율은 2.2%가 되며, 종전의 등록세 부분에는 지방교육세가 20% 부가되어 등록세와 교육세율은 2.4%가 되므로, 결과적으로 일반 부동산 유상취득의 경우 취득세 합계세율은 4.6%가 되는 것입니다.
주태의 유상 취득의 경우 6억원이하 / 그리고 6억원초과 9억원 미만 / 9억원 초과에 따라 그리고 전용면적 85제곱미터에 따라
세율이 다릅니다.
2014년부터 주택을 유상으로 취득하는 경우는
일반적인 경우의 취득세율 보다 낮은 세율을 적용하고 있습니다.
이 경우 주택은 주택법상의 주택을 의미합니다. 따라서 공부상 오피스텔 등은
낮은세율을 적용받을 수 없습니다.
주택의 가격에 따라 6억원 이하는 1%, 6~9억원 이하는 2%, 9억원 초과 시에는 3%를 적용하였습니다. 이에 대한 지방교육세는 취득세액의 10%(취득세 × 50% × 20%)를 과세하도록 하였습니다. 2020년부터 5억원 이하는 1%, 6~9억원은 1~3%, 9억원 초과는 3%, 1세대 4주택에 대하여는 4%(중과)를 적용하도록 일부 개정하였습니다.
그러다가 2020년 8월부터 1주택자에 대하여는 종전처럼 우대세율로 낮은 세율을 적용하도록 하지만, 다주택자에 대하여는 보유 주택 수에 따라 취득세율을 징벌적으로 중과세율을 적용하도록 하는 큰 변화가 있었습니다.
조정대상지역 2주택자의 취득세 세율은 8%, 3주택 이상자는 12%를 적용합니다. 한편 비조정대상지역은 3주택자부터 중과를 적용하여 3주택자의 취득세 세율은 8%, 4주택자 이상은 12%를 적용합니다.
2020년 8월 부터는 법인이 주택을 취득하는 경우는 모든 주택에 대하여 12% 세율을 적용하도록 하였습니다.
6억원이하 85제곱미터 이하의 경우
취득세 1%+ 교육세 0.1% 합계 1.1% 입니다.
6억원이하 85제곱미터 초과의 경우
취득세1.0%+ 농어촌특별세 0.2% + 교육세 0.1% 합이 1.3%입니다.
6억원 초과 9억원 이하 85제곱미터 이하의경우
0.01~3.0% 취득세가 차등 적용되고 교육세 0.2% 합이 1.21~3.2% 입니다.
6억원초과 9억원이하 85제곱미터 초과의 경우 1.01~3.0%의 취득세와 0.2% 농어촌특별세
0.2%의교육세 로 합이 1.41~3.4%가 되겠습니다.
9억원 초과 85제곱미터 이하 는 취득세 3.0% + 교육세0.3% 로 합이 3.3%입니다.
9억원 초과 85제곱미터 초과의 경우에는 취득세 3.0% +농어촌 특별세 0.2% + 교육세 0.3% 합이 3.5% 입니다.
그리나 이 경우들은 주택이 한 채일때를 의미하며 주택이 2채 이상일 경우 조정대상지역에서는 중과세가 되니 중과세율을 참조하셔야 겠습니다.
조정대상지역에서
1주택자의 경우 1~3%
2주택자의 경우 8%(일시적 2주택자는 제외)
3주택자의 경우 12%
4주택이상일 경우 12%
비조정대상지역에서
1주택자일 경우 1~3%
2주택자일경우 1~3%
3주택자일경우 8%
4주택자이상일 경우 12%
의 취득세가 부과되고
중과시 세부담은
8% 중과시 농특세 0.6% + 지방교육세 0.4% 합이 9%
12% 중과시 농특세 1.0% + 지방교육세 0.4% 힙ㅇ; 13.4%가 되겠습니다.
3. 법인이 주택을 취득하는 경우 취득세 중과(취득세 중과세율)
조정대상지역에서는 12%
비조정대상에서는 12%
단, 2020.8.12 이후 등기분 부터 적용됩니다.
4. 주택의 신축
주택을 도면으로 취득하여 건축주명의변경을 통한 취득시
신축 등 원시 취득(보존등기)의 경우는 종전의 취득세율은 동일하게 2%으로 취득세와 농특세율 합하여 2.2%이고, 보존등기의 등록세는 0.8%이므로 지방교육세율과 합하여 0.96%이 됩니다. 결과적으로 신축 등의 경우 취득세 합계세율은 3.16%가 되는 것입니다.