농지를 매수하기 위해서 주의해야할 몇가지 사항에 대해 서술해 보겠습니다.
1. 농지 거래시 주의점
1) 토지거래 허가구역에 해당하는지 여부
① 별도의 토지거래 허가 기준
- 농업인 , 임업인, 어업인이 특광시군안에서 농업,축산업,임업 또는 어업을 영위하기 위해서 필요한 경우
- 농어촌발전 특별조치법 제2조제2호의 규정에 의한 농업인 어업인 또는 임업 및 산촌진흥촉진에 관한 법률 제2조제2호의 규정에 의한 임업인(이하 이 조에서 농업인등)이라고 한다. 으로서 그가 거주하는 특별시 광역시에 소재하는 토지에 관한 소유권지상권 또는 소유권 지상권의 취득을 목적으로 하는 권리를 이전 또는 설정하고자 하는자
농어촌벌전 특별조치법 제 2조 제2항
(구)
1. 농업인 : 농업,농촌 및 식품산업 기본법 시행령 제3조에 따른 온업인
- 1천 제곱미터 이상의 농지를 경영하거나 경작하는 사람
- 농업경영을 통한 농산물의 연간 판매액이 120만원 이상인 사람
- 1년 중 90일 이상 농업에 종사하는 사람
- 농업 농촌 및 식품산업 기본법 에 따라 설립된 영농조합법인의 농산물 출하 가공 수출활동에 1년이상 계속하여 고용된 사람
- 농업 농촌 및 식품산업 기본법 에 따라 설립된 농업회사법인의 농산물 유통 가공 판매활동에 1년 이상 계속하여 고용된 사람
- 어업인 : 어업경영을 통한 수산물의 연간 판매액이 100만원 이상이거나 1년 중 60일 이상 어업에 종사하는 자
2. 다음의 자는 특광시군 안에서 농업 축산업 임업 또는 어업을 영위하기 위하여 필요한 경우
^ 통작거리 : 농업인 등으로서 그가 거주하는 주소지로 부터 30킬로미터 이내에 소재하는 토지를 취득하고자 하는 자
^ 농업을 영위하기 위하여 토지를 취득하고자 하는 경우에는 다음에 해당하는 자로서 농지법 규정에 의한 농지취득자격증명을 발급받았거나 그 발급요건에 적합한 자 (최초 취득자의 경우)
1) 세대주를 포함한 세대원 전원이 당해 토지가 소재하는 특별시 광역시 시 군에 허가 신청이로부터 소급하여 6개월 이상 계속 주민등록이 되어 있는 자로서 실제로 당해지역에 거주하는자
2) 당해 토지가 소재하는 특별시 광역시 시 군 또는 인접 특별시 광역시 시 또는 군에 사무소가 있는 농업법인
② 토지이용의무기간 2년 해당여부 확인 : 이용의무기간에 해당 시는 중개 불가
② 허가구역안의 주말체험 농장의 중개
2. 중개 농지의 농지전용허가 내지 개발행위허가 여부 파악(주의사항1)
- 기존 농지에 농지전용의 허가를 받아놓았는지 확인한다.
- 농지전용의 허가를 받은 경우라면 특역으로 농지전용의 허가권을 매수인에게 승계하기로 한다는 특약(농지전용의 허가 명의 이전 특약 시는 명의이전 비용을 무료로 할 것인지 유로로 할 것인지 기재) 내지 등기 이전 시까지 농지전용의 허가를 취소신청하기로 함을 계약의 조건으로 기재한다.
- 농지전용허가 완료 후 5년 미만의 조성부지
3. 해당 농지의 용도지역 여부 (주의사항2)
- 해당 농지의 용도지역이 조거, 상업, 공업지역인 경우 농지취득자격증명 불 필요
- 해당 농지의 용도지역이 녹지지역인 경우
ㄱ. 도시계획시설 부지인 경우 농지취득자격증명 불필요
ㄴ. 도시계획시설 부지가 아닌 경우 농지취득자격증명이 필요
ㄷ. 특별관리구역과 도시계획시설 미집행 부지에 주의한다.
4. 불법훼손농지 여부(주의사항3)
- 해당 농지가 불법형질 변경된 농지의 경우 사전에 농지 훼손 복구확인서제출 필요함을 취득 하는 이에게 설명, 농지 취득 후 원상회복의 의무가 있다.
- 훼손의 정도가 심한 경우 선 원상회복 후 취득자격증명서 발급이 되는 경우를 공무원에게 확인한다.
5. 농지임대차 여부(주의사항4)
해당 농지에 임대차 계약이 되어 있는가를 확인해야 한다. 만약 농지에 임대차계약이 되어 있는 경우 농지법 26조에 따라 임대 농지의 양수인은 이 법에 따른 임대인의 지위를 승계하는 것으로 보기 때문이다.
6. 다년생 식물이 경작되고 있는 농지(주의사항5)
다년생 식물이 경작되고 있는지를 확인해야 된다. 만약 다년생 식물이 경작되고 있는 농지의 경우라면 경작물의 소유권을 확인하여야 한다.
만약 다년생 식물이 경작되고 있는 농지의 경우라면 경작물의 소유권ㅇ르 확인 하여야 한다. 토지소유자가 경작자인 경우 특약으로 경작물의 소유권이 이전 유무를 기재하여야 하며 토지소유자가 경작자가 아닌 경우라면 농지취득자가 농업경영계획에 차질이 없도록 경작물의 소유권 이전 내지 이식의 특약을 기재하여야 한다.